Lexique

Sur le canton de Genève, les règles sont édictées à travers les directives de l’Office du Logement (OLO). La Coopérative Génération Logement suit ses directives dans ses projets immobiliers. De nombreux renseignements très complets sur les conditions d’accès, les questions de taux d’effort, de taux d’occupation, etc, sont disponibles sur le site internet de l’Office du Logement de l’Etat de Genève.

L’Office du Logement édicte également des documents généraux sur les coopératives d’habitation, notamment sur leurs rôles, leurs avantages, l’adhésion, etc. Cliquez sur le texte pour accéder directement à la page “Coopérative d’Habitation” de l’OLO.

Les coopératives d’habitation doivent intégrer comme buts statutaires que “L’activité de la coopérative ne comporte aucun but lucratif”. Il s’agit d’un élément fondamental dans l’exercice d’une coopérative et qui permet d’offrir un logement de qualité et abordable aux coopérateurs.

Mais alors, qu’est-ce qu’une coopérative d’habitation ?

· un organisme sans but lucratif : ainsi la coopérative fournit des logements à ses membres au meilleur prix (généralement 20% moins chers que les loyers du marché);

· une forme d’habitat : entre location et propriété. La coopérative est propriétaire de l’immeuble et les coopérateurs sont formellement locataires. Cependant, en tant qu’organe suprême de la Coopérative, ils participent aux décisions ;

· une organisation démocratique : l’assemblée générale se compose de tous les coopérateurs (chaque membre dispose d’une voix), qui élisent et prennent ensemble les décisions ;

· un capital social : le capital est constitué des parts sociales souscrites par les membres pour un montant – généralement compris – entre 5% et 10% du coût de construction, montant remboursé en cas de départ de la coopérative;

· un incubateur social : la coopérative favorise les relations sociales, la convivialité, la solidarité et un sens partagé des responsabilités.

· une entité durable : la maîtrise des coûts, le sens des responsabilités et du partage font de la coopérative Génération Logement une structure primant l’innovation sociale, architecturale et écologique.

· des valeurs et principes : la démarche participative – socle du modèle coopératif – écarte de fait les notions de profit individuel et d’égoïsme aux profits des valeurs d’équité, de solidarité, d’économie, d’égalité, de transparence, et d’efficience.

Les coopératives d’habitation disposent à ce jour de conditions particulières de financement. Le rôle reconnu d’utilité publique des coopératives d’habitation leur permet de disposer d’un cautionnement de l’Etat de Genève, et ainsi de ne demander qu’entre 5% et 10% du coût total de l’opération aux futur-e-s habitant-e-s (dans une PPE traditionnelle l’institut bancaire demande généralement entre 20% et 30% de fonds propres).

Le montant exact à charge du coopérateur-locataire est calculé en fonction de la taille de l’appartement. Il faut prévoir, en général, une fourchette entre 5’000.- et 10’000.- par pièce (cuisine incluse).

Les fonds propres doivent être versés à des moments différents selon le projet. Dans la situation d’un projet de construction, les fonds propres doivent être amenés en date de l’attribution du logement, alors que si l’immeuble est existant, ils doivent être amenés au moment de la signature du bail à loyer. Les fonds propres peuvent être financées par le capital de prévoyance professionnelle (2ème pilier) aux conditions établies par sa caisse. En cas de départ de la coopérative, les parts sociales et les fonds propres sont remboursées, généralement, à leur valeur nominale.

Afin de devenir membre de la coopérative, il convient de participer au capital social de la coopérative. Cette adhésion financière est obligatoire. Le montant de la cotisation résulte des statuts et ne porte pas intérêt. Elle est individuelle, non transmissible et remboursable lors de la démission.

La part sociale payée est déduite des fonds propres que le coopérateur-locataire doit apporter lors de l’attribution d’un logement. Les parts sociales équivalant aux fonds propres sont décrites dans le chapitre relatif aux fonds propres.

Le droit de superficie permet de louer un terrain sur une période déterminée (période de 30 à 100 ans), afin de bâtir dessus. Il est ainsi possible de bâtir en profitant d’un crédit hypothécaire sans acheter pour autant le terrain. À l’échéance du terme, et sauf s’il en est prévu autrement, la construction devient propriété du superficiant (qui est le propriétaire du terrain, à ne pas confondre avec le superficiaire qui loue le terrain), qui doit néanmoins indemniser le superficiaire.

Les superficiants sont généralement des collectivités publiques qui mettent les terrains à disposition pour de multiples raisons : implantation d’activités, lutte contre la spéculation foncière, création de logements bons marchés, etc.

Par ailleurs, cette manière de procéder représente un excellent investissement pour la collectivité publique, qui pratique généralement une rente équivalente à 5% de la valeur du terrain. Dès lors, même avec une durée de superficie minimum de 30 ans, le superficiaire aura payé 1.5x la valeur du terrain sans prendre en compte l’intérêt composé (dans ce cas, on dépasse 2x).